Usporena tržišta nekretnina u mnogim delovima Kanade teraju neke prodavce nekretnina da naprave teške ustupke u pogledu cena – ili da odlože svoje planove za prodaju do sledeće godine.
Stručnjaci za nekretnine koji su razgovarali za Global News kažu da su strpljenje i fleksibilnost cena, ključni za postizanje prodaje na današnjem tržištu, te da je čekanje do proleća u nadi za boljom ponudom daleko bolja stvar.
Podaci o prodaji u oktobru kanadske asocijacije za nekretnine (CREA) objavljeni ove sedmice pokazuju “znatan pad” aktivnosti na većini najvećih tržišta u zemlji.
Obim prodaje je pao za 5,6% od septembra, prema CREA, a predsednik Larry Cerqua je rekao da su kupci možda ušli u ranu „hibernaciju“ jer više kamatne stope ograničavaju kupovnu moć u celoj zemlji.
Lorna Willis, agent Re/Max Finest Realty u Kingstonu, Ont., kaže da je broj prodatih kuća u tom gradu u oktobru pao za devet posto u odnosu na prethodnu godinu.
Glavna stvar koja se promenila u regiji je koliko je vremena potrebno za prodaju kuće, kaže Willis. Dok je prosečno čekanje na prodaju u Kingstonu iznosilo 24 dana, ona kaže da sada to može potrajati između tri i šest meseci.
CREA je napomenula da je nacionalni odnos prodaje prema novim oglasima u oktobru dosegao najniži nivo od 49,5 % u poslednjih 10 godina.
„To je definitivno šok za prodavce, šta se promenilo“, kaže Willis za Global News. Šire područje Vancouvera takođe doživljava usporavanje, kaže Realtor Elliott Chun iz The Partners Real Estate.
Dok je obim prodaje na tržištu rastao i iz meseca u mesec i iz godine u godinu, u oktobru 2023 napominje da je tržište skoro 30 % ispod desetogodišnjeg proseka za mesec.
Broj kupaca na tržištu se „smanjivao“ od proleća i leta, kaže on, a situacije višestrukih ponuda su sve ređe i rezervisane samo za vrhunske kuće.
Nije svako tržište suočeno s dubokim zahlađenjem: prodaja u Kalgariju je i dalje povišena, napominje Hanif Bayat, izvršni direktor platforme za finansijsku analizu WOWA.ca. Ponuda stambenih objekata u Calgary-ju i dalje je oskudna, a prodaja relativno pristupačnih stanova pojačava aktivnost u gradu, navodi lokalni odbor za nekretnine.
Ali Bayat kaže za Global News da se prodavci u Ontariju i BC-u suočavaju sa velikim izazovima i dužim čekanjem pokušavajući da prodaju svoje domove u okruženju s višim kamatnim stopama. Kupci se ovde suočavaju sa većim izazovima pristupačnosti usred povišenih cena kuća i viših troškova života.
Manje kupaca je u mogućnosti da se kvalifikuje za hipoteke po današnjim visokim stopama, u isto vreme dok se prodavci kojima predstoji obnavljanje hipoteke bore da isplate svoje mesečne uplate, kaže Bayat.
Prodavci koji su pod stresom – posebno investitori čiji prihodi od iznajmljivanja više ne pokrivaju njihove hipoteke – pokušavaju da prebace nekretnine kada je potražnja ugušena višim troškovima zaduživanja, kaže on.
“Imamo više prodavaca, a manje kupaca. A to obično znači da je teško prodati”, kaže Bayat.
Prodavci moraju biti ‘oštri’ u pogledu cene
Uprkos znakovima da se neke jurisdikcije pomeraju ka kupcima, Bayat kaže da prodavci ne “prilagođavaju svoju cenu tako brzo”.
U Ontariju, kaže on, mnogi prodavci su još navikli na tržište od pre godinu ili čak šest meseci kada su imali više pregovaračke moći suočeni sa žarkom potražnjom kupaca. „Prodavci nisu navikli na ovakvo okruženje… ne znaju da nemaju tu moć koju su imali ranije“, kaže on.
Chun u Vancouveru takođe kaže da postoji osećaj “FOMO” na tržištu – strah prodavaca da ne žele propustiti cenu koju je njihov komšija dobio pre mesec dana. On upozorava da ovakav način razmišljanja može dovesti do „ustajale liste“ sa 30 ili više dana na tržištu bez značajnog prometa.
„Ako ostavimo po strani jučerašnje cene, možete kontrolisati samo ono što je pred nama, a to je trenutno stanje na tržištu i šta će kupac platiti“, kaže on.
Chun je nedavno pronašao neke prodavce spremne da pregovaraju – on navodi jednu nekretninu sa cenom blizu 1,4 miliona dolara, gde su prodavci spustili cenu na 1,25 miliona, pre nego što su njegovi kupci dali ponudu i uspeli se cenkati za čak i malo niži iznos.
Razlog prodaje ima veliki uticaj na to da li je prodavac spreman da pregovara o ceni, kaže on. „Mislim da sat otkucava mnogim prodavcima, posebno investitorima,“ kaže on.
U Kingstonu, Willis kaže da se kuće prodaju u proseku po 97 % tražene cene. To je „nisko“ prema istorijskim standardima, kaže ona, i ukazuje da postoji prostor za kupce da pregovaraju.
Prodavci moraju biti „oštri“ u određivanju cena, kaže ona, jer kupci nisu voljni da preplate na trenutnom tržištu. Za one koji imaju na umu određenu cifru u dolarima koju trebaju pogoditi, Willis savetuje „strpljenje“. To je uticalo i na redosled rada mnogih prodavaca, dodaje ona.
“Tokom pandemije, naš savet je bio, vaš dom će se prodati u roku od nekoliko minuta, pa idite nađite onu koju želite kupiti jer je to ređe”, kaže Willis. “Sada je preokrenuto da ne znamo koliko će vremena trebati da prodamo vaš dom, a na tržištu ima mnogo kuća.”
I Willis i Chun kažu da su uslovi za finansiranje i inspekcije uobičajeni na tržištu, kao i uslovi da se klijentov dom prvo proda pre zaključivanja posla. Chun napominje da ovo može stvoriti lanac uslovnih ponuda za prodaju jednog doma jer kupci žele da oslobode svoj vlastiti dom pre zatvaranja.
Hoće li proleće biti bolje za prodavce?
Kada klijent dođe u Willis da proda svoj dom u Kingstonu, prvo pitanje koje im postavlja je: zašto trebate prodati? Ako neko nije u nekom roku i može čekati da dobije cenu koju želi, ona preporučuje da sačeka “dok im tržište ne bude naklonjenije”.
Willis očekuje da bi se tipično prometnije prolecno tržište moglo poklopiti sa znacima da bi kamatne stope Banke Kanade mogle pasti. Iako je centralna banka upozorila da će njena referentna stopa možda morati dalje da raste kako bi ukrotila inflaciju, neki ekonomisti predviđaju da bi smanjenje stope moglo početi do sredine 2024.
Kada kupci budu imali tu „stabilnost“, Willis očekuje da će se potražnja vratiti na tržište, što bi opet moglo dovesti do povećanja cena.
Dok su mnogi kupci trenutno izbačeni sa tržišta zbog tih viših stopa, i Chun i Willis kažu da kupci koji se danas mogu kvalifikovati imaju svoj izbor na listi i mogu sami pregovarati o solidnim poslovima.
Prodavci mogu biti zabrinuti ako njihov dom neko vreme stoji na tržištu, kaže Chun, i mogu biti zahvalni ako prodaju pre praznične gužve i Nove godine. „Neke od najboljih ponuda koje sam osigurao za kupce bile su od prodavaca koji su zaista spremni za rad i sretni da primaju ponude kada je tržište tiše“, kaže on.
Bayat je manje uveren da će prodavci na proleće moći dobiti bolje cene.
Kanadska ekonomija poslednjih meseci pokazuje jasne znakove zahlađenja. Bayat kaže da ako se na tržištu rada nastave stvarati pukotine i poraste stopa nezaposlenosti, kupci koji dožive gubitak prihoda mogli bi biti gurnuti na margine na proleće.
Rastući stres na hipoteku bi takođe mogao dovesti više prodavaca na tržište, kaže on – dodajući više ponude sve manjem broju kupaca i dodatno snižavajući prodajne cene.
“Mislim da je pametno prihvatiti realnost da se tržište promenilo”, kaže Bayat, tvrdeći da bi vlasnici kuća koji razmišljaju o prodaji to trebaju učiniti “pre nego kasnije”. I Chun je oprezan kada je u pitanju povećanje cena u proleće. Cene nekretnina oblikuju mnoge sile koje su van kontrole kupaca i prodavaca, pa je bolje da se zaobiđete raspored koji odgovara vašem domaćinstvu, tvrdi on.
„Određivanje vremena na tržištu je zaista teško i mnogi ljudi pogreše, a ja to pokušavam da izbegnem“, kaže on. „Kažem ljudima, idite i radite ono što je najbolje za vas. I ako je taj dan sada, uradimo to.”
SERBIANNEWS/CANADA
