Stambeni bum nam se opet vratio, zahvaljujući NIMBY-u i lošem zoniranju

Dobrodošli u proleće 2023 g sunce sija, ptice cvrkuću, a kanadsko tržište nekretnina izgleda ulazi u još jedan procvat. Vlasnici kuća sa ogromnim kreditima su odahnuli, milenijalci i generacija Zed su ljuti i, postavlja se pitanje: šta se, dovraga, dogodilo sa stambenim krahom?

Kako je guverner Banke Kanade (BoC) Tiff Macklem povećavao kamatne stope tokom jeseni i zime, činilo se da je stambeni krah pitanje kada, a ne i da li. Vrednosti nekretnina su počele da se padaju, kvalifikovanje za kredit postalo je teško, a oni koji su se mogli kvalifikovati izgledali su oprezni kada su u pitanju kupovina broda koji tone.

Mnogi su mislili da bi, kada prolećna ponuda preplavi listinge, cela stvar bi mogla kolapsirati.

Ali nije. Umesto toga, stambeni fond je i dalje užasno nizak, a frustrirani potencijalni kupci koji su bili voljni samo tako dugo staviti svoje živote na čekanje prvi su trepnuli. Nekretnine ponovo dobijaju na desetine ponuda. Konkurentne ponude se vraćaju, a cene ponovo rastu.

Odgovor na ono što se dešava i zašto se kanadske nekretnine nisu srušile, ili čak postale mnogo pristupačnije, složena je priča. Međutim, počinje i završava se ponudom na tržištu.

Vlade nisu ispunile obećanja o novoj izgradnji ili želju da sprovedu propise koji bi mogli osloboditi postojeće zalihe iz ruku špekulanata. U međuvremenu, NIMBY (ne baš prijatan nadimak onima kojima se daje da propisuju ideologiju „ne u mom dvorištu”) blokiraju gotovo svaki razvoj koji im je na vidiku.

Kažu da slika vredi hiljadu riječi, a sada postoji savršena fotografija koja će ispričati priču o stotinama hiljada nestalih domova širom Kanade. Prikazuje 13 članova udruženja Stouffville Village Ratepayers u Stouffvilleu, Ont., od kojih su većina pripadnici starijih generacija koji već dugo poseduju svoje domove, sa prekrštenim rukama i namrgođenim licima.

Grupa je “ nastala “ na predlogu za izgradnju 60 gradskih kuća, a oni smatraju da je to prevelika gustina, uprkos činjenici da su već uspeli smanjiti planirani broj u odnosu na prvobitnih 106 gradskih kuća.

Oni su takođe, prema Stouffville Sun-Tribune, zabrinuti zbog promena maksimalne visine sa 12 na 14,85 metara i što je smanjen zahtev za parking prostorom. Oni opisuju planove za razvoj kao „ružnan i distopijski“.

Ovo je scena se obično dešava redovno od obale do obale. Građevinci predlažu izgradnju kuća. NIMBY im se vatreno suprotstavljaju. Prečesto lokalni političari popuštaju pred njihovim zahtevima.

NIMBY se pojavljuju na sastancima veća i često su malobrojni, ali im se pridaje ogroman značaj zbog toga što su se samo pojavili i što su stariji vlasnici kuća. Oni takođe imaju prednost što već žive u zajednici, dok budući stanovnici to nemaju.

Političari moraju pronaći hrabrost da se suprotstave –– ili jednostavno ignorišu, ali malo je verovatno da će se to desiti. Zbog toga je od vitalnog značaja za mlade ljude i zagovornike stanovanja da se organizuju na način koji se može suprotstaviti grupama poreskih obveznika i rezidentnim udruženjima i vršiti moć na glasačkoj kutije.

Ključno je da se pravila zoniranja menjaju odozgo. Premijeri i gradonačelnici moraju iskoristiti svoje ovlašćenja da pojednostave zoniranje i osnaže građevince da grade više, brže. Previše vremena se gubi na raspravu, koje NIMBY kapitalizuju da bi smanjili, pa čak i eliminisali projekte.

Čak i ako se sve ovo dogodi, još jedan veliki izazov je nedostatak kvalifikovanih zanatlija, što otežava izgradnju novih domova. Nakon što smo godinama obeshrabrivali mlade da se bave zanatima, nije šok da smo se našli u ovoj nevolji. Nešto od ovoga se može rešiti u zemlji, kao što je nastojanje ministra rada Ontarija Montea McNaughtona da učini radna mesta pristupačnijim ženama i implementira novi program koji omogućava učenicima 11. razreda da brže uđu u stručne zanate i da zarađuju.

Međutim, trebaće nam i značajan broj veštih imigranata. Bilo da savezna vlada preuzme vodstvo ili dopušta pokrajinama da preuzmu veću kontrolu nad svojim imigracijskim kvotama, trebalo bi odrediti da značajan postotak novih imigranata u narednim godinama budu vešti majstori.

Iako je veliki fokus na novim ponudama, greška je zanemariti pogrešnu raspodelu postojeće ponude kuća u Kanadi. Previše kuća se koristi samo za skladištenje bogatstva, brzu zaradu ili za kratkoročni najam. Napori da se takvo ponašanje obeshrabri u najboljem slučaju bili su beznačajni — mizerno niski jednocifreni porezi i rokovi za izvršenje koji se čini da se neprestano odgađaju . Zabrana kupovine za strane kupce od federalnih liberala, već je puna rupa .

Nekada sam živela u centru Toronta, okružena visokim stambenim kulama. Kada sam noću gledala napolje, bilo je na desetine svetala, samo u mom vidokrugu, koja se nikada nisu upalila. Desetine praznih stanova u rasponu od samo nekoliko gradskih blokova. Moramo se ozbiljno pozabaviti time da se ove jedinice iznajmljuju ili prodaju ljudima koji ih mogu koristiti.

Tokom pandemije, kada je Airbnb postao besprofitan, gradovi su videli da su njihova tržišta dugoročnog iznajmljivanja preplavljena novim oglasima. Cene su značajno pale. Ako je ikada bilo sumnje o uticaju kratkoročnog najma na pristupačnost, sada je nema.

Do aprila 2022. godine, skoro jedna trećina kanadskih domova bila je u vlasništvu višestrukih vlasnika. U nekim provincijama brojke su zaista šokantne. Vlasnici više nekretnina sada posjeduju 41 posto kuća u Novoj Škotskoj, 31 posto u Ontariju i 29 posto u Britanskoj Kolumbiji.

Da budemo jasni, kupci jednostavno deluju u svom najboljem ekonomskom interesu i ne mogu se kriviti za to. Vlade su te koje su dozvolile prikupljanje više nekretnina da postane najbrži i najsigurniji način za skupljanje bogatstva – čak i kada rekordan broj Kanađana ne vidi sebe da sebi ikada priušti jedan dom.