Mnogi potencijalni kupci koji po prvi put kupuju nekretninu, verovatno strpljivo čekaju sa strane na priliku da uđu na kanadsko tržište nekretnina.
Kako se približava 2023., možda će se otvoriti šansa za neke od njih, da kupe prvu nekretninu , bilo da se radi o stanu, gradskoj kući ili o kući.
Evo šta treba da znate.
Kako ću znati mogu li priuštiti kupovinu kuće?
Prema Victoru Tranu, RATESDOTCA stručnjaku za hipoteke i nekretnine, prvi korak koji potencijalni kupci kuće prvi put moraju preduzeti je da razgovaraju sa profesionalcem za kredite kako bi shvatili šta mogu priuštiti.
Bilo da se radi o hipotekarnom brokeru ili specijalistu za kredite u finansijskoj instituciji, ovi profesionalci će vam pomoći da shvatite koliko možete potrošiti na kuću, što je kombinacija vašeg učešća i onoga što će vam zajmodavac pružiti, rekao je John Pasalis, predsednik Realosophy Realty. Nakon što pronađete svog profesionalca za hipoteke, poželećete da okupite „čvrst tim“ koji će sa vama raditi na vašoj potrazi za kupovinom kuće, rekao je Tran.
“Tim nije samo hipotekarni broker, već i iskusan agent za nekretnine u oblasti koju želite da kupite i advokat za nekretnine. To je osoba koja će sve završiti i na kraju zaključiti posao”, rekao je on.
Kada je u pitanju odabir agenta za nekretnine, važno je da oni koji prvi put kupuju nekretnine odvoje vreme da intervjuišu više njih kako bi pronašli pravog, rekao je Pasalis.
„Iz moje perspektive, veliki deo njihovog posla je zaista edukacija kupaca tokom celog procesa. Ako imate nekoga ko želi da vas obrazuje, upozori na određene stvari i pripremi, to je generalno bolje od nekoga ko kaže: ‘Koliko želite da potrošite? Hajde da pogledamo kuće”, rekao je.
“Što se tiče rada s njima, veliki deo toga je njihov agent koji ih obrazuje na početku procesa i tokom celog procesa, jer je trenutno tržište teško za navigaciju. Nema puno kuća i kada gledamo prodajne cene, neke od njih su vrlo zbunjujuće. Veoma je izazovno pronaći pravu vrednost za dom, tako da morate biti oprezni kada odlučujete s kim ćete raditi.”
Našao sam dom i želim dati ponudu. Šta je sledeće?
Kada pronađete nekretninu koji želite kupiti, jedan od prvih koraka koji treba da preduzmete je da pošaljete oglas svom hipotekarnom stručnjaku, rekao je Tran.Ako ste unapred odobreni za kredit, to uopsteno odražava grubu procenu iznosa koji bi vam zajmodavac obezbedio na osnovu vašeg učešća i drugih finansijskih informacija. Slanjem liste vašem hipotekarnom stručnjaku, oni vam mogu dati precizniji odraz o tome koliki vaš maksimalni iznos hipoteke može biti na toj kući.
“Svaka imovina ima različite godišnje poreze na imovinu, a to može iskriviti brojke. To može uticati na iznos koji možete pozajmiti u zavisnosti od poreza. Ako tražite stan, svaki stan ima različite mesečne naknade za održavanje; to takođe može uticati na iznos za koji se takođe možete kvalifikovati”, rekao je Tran.
“Važno je držati svog stručnjaka za kredite u toku.”
Zatim morate raditi sa svojim agentom za nekretnine kako biste utvrdili koliko vredi nekretnina, rekao je Pasalis. Vaš agent za nekretnine bi vam trebao dati ideju o razumnom rasponu u kojem se nalazi vrednost nekretnine, a oni to rade tako što vam šalju slične kuće u blizini koje su se prethodno prodale.
“Na današnjem tržištu, agenti cene stvari vrlo različito. Imate neke agente koji još uvek cene kuće ispod onoga što vrede da bi stvorili nadmetanje,” rekao je.
“S druge strane, imate neke agente i prodavce koji navode kuće po cenama koje su znatno iznad njihove vrednosti, tako da morate znati tačno koliko kuća vredi ili barem dobiti dobru predstavu o tome. Na vama je gde ćete licitirati u tom rasponu, ali to je vaša polazna tačka pre nego što date ponudu.”
Nakon što odredite svoju ponudu, razmislite o postavljanju uslova na svoju ponudu, uključujući one o finansiranju i inspekciji kuće, rekao je Tran. Ako kupujete stan, takođe biste trebali postaviti uslov prilikom pregleda statusne potvrde, koja je dokument koji može identifikovati bilo kakve finansijske ili pravne probleme sa stambenom korporacijom, dodao je.
Potencijalni kupci koji kupuju po prvi put, bi takođe trebali uzeti u obzir datum zatvaranja kuće za koju daju ponudu, rekao je Pasalis.
“Ako trenutno iznajmljujete, želite najmanje 60-dnevni datum zatvaranja, jer ćete morati svog trenutnog stanodavca obavestiti dva meseca unapred. Ne želite predugo i posedovati i iznajmljivati ”, rekao je.
“Ako prodavac želi vrlo brzo zatvaranje i vi ste u mogućnosti to prihvatiti, onda biste svakako želeli da to učinite delom svoje pregovaračke strategije, da biste možda pokušali naterati prodavca da vam da malo bolju cenu, ako im dajete datum zatvaranja koji žele.”
Šta da tražim na tržištu stambenih kredita?
Dok se kanadsko stambeno tržište ohladilo 2022. godine, mnogi zajmodavci kao odgovor na povećanje kamatnih stopa Banke Kanade povećali su svoje kamatne stope, što je otežalo kvalifikovanje za kredit.
Primarne kamatne stope u glavnim kanadskim bankama trenutno iznose 6,45 posto . Njihovo povećanje od 50 baznih poena sa 5,95 posto odražavalo je povećanje Banke Kanade, koja je podigla svoju ključnu kamatnu stopu na 4,25 posto 7. decembra. To je označilo sedmo povećanje kamatne stope centralne banke u godini od marta nakon što je zadržala 0,25 posto za dve godine nakon početka pandemije COVID-19 2020.
Banka Kanade će svoju sledeću objavu kamatnih stopa objaviti 25. januara. To je signaliziralo da bi mogla doći do pauze u povećanju kamatnih stopa, a neki ekonomisti predviđaju da će kamatne stope dostići vrhunac 2023. godine.
Na određenim kanadskim tržištima može biti teško kupcima nekretnina koji prvi put kupuju, posebno Kanađanima s jednim prihodom, da kupe nekretninu. Ako Kanađani traže hipoteku od velikog zajmodavca, suočiće se s stres testom bankarskog regulatora . Kanađani će morati ili da se kvalifikuju na 5,25 posto ili stopu na ugovor o hipoteci plus dva procentna poena, zavisi od toga što je više.
Kanađani mogu povećati svoje šanse za dobijanje hipoteke povećanjem učešća, rekao je Tran, bilo da se radi o dodatnoj štednji ili novčanom poklonu od porodice ili prijatelja.
Oni takođe mogu potražiti potpisnika ili žiranta za svoju hipoteku, ali to možda neće uvek pomoći, dodao je.
„Ako oni (vaš potpisnik ili garant) imaju posao sa punim radnim vremenom i besplatnu i čistu imovinu, onda je to sjajno. U suštini dodajete dodatni prihod, ali ne i dodatne obaveze”, rekao je Tran.
„Ali ako taj potpisnik ili garant ima vlastite dugove, ima hipoteku na nekretninu ili ima neizmirene obaveze poput kreditnih kartica ili plaćanja automobila, oni bi zapravo mogli smanjiti vaše šanse da se kvalifikujete.”
Ako Kanađani naiđu na probleme da dobiju kredit od tradicionalnog zajmodavca, postoje alternativni provajderi , poput kreditnih sindikata. Ali oni nose rizike, rekao je Pasalis. Alternativni zajmodavci obično zahtevaju veće učešće, a njihovi krediti dolaze s višom kamatnom stopom, dodao je.
“Nije nužno lakše dobiti kredit od alternativnog zajmodavca,” rekao je Pasalis.
“To sve ima svoje rizike, ako se želi ići tim putem.”
Pitanje, da li da idete na hipoteku na fiksni rok, tradicionalnu opciju za Kanađane jer se isplate hipoteke postavljaju na određeni period, ili na promenjivu hipoteku, koja je sklona promenama s odlukama Banke Kanade, svodi se na to da li pristajete na rizik, dodao je Tran.
„Lično se slažem sa malim rizikom. Verujem da će se primarna stopa na kraju vratiti, možda za godinu ili dve. Sada je mnogo viša od fiksne stope, ali možda ću početi da vidim neke uštede u trećoj, četvrtoj i petoj godini varijabilnog roka“, rekao je.
Takođe, „možda hodate ulicom i vidite kuću na prodaju, i odjednom ste ponovo na pijaci i želite kupovinu. Jednostavno se nikad ne zna, pa zato volim varijabilne kredite. Samo malo više fleksibilnosti.”
Za koje druge troškove treba da se pripremim?
Iako se tokom godina mnogo fokusiralo na štednju za depozit, postoje i drugi troškovi za koje potencijalni kupci kuće po prvi put trebaju planirati budžet.
Pasalis preporučuje klijentima da budžetiraju dva do tri posto kupovne cene za troškove zatvaranja, ali advokatske naknade i porez na promet zemljišta mogu se razlikovati od pokrajine do pokrajine. Kupci kuće koji prvi put kupuju takođe mogu imati pravo na niz podsticaja savezne vlade , uključujući podsticaj za kupce kuće po prvi put – program koji predviđa da Ottawa nekim prvim kupcima kuće daje beskamatni zajam između pet i 10 posto od troška kuće.
Osim toga, ako prvi kupac kuće da ide na uplatu koja je manja od 20 posto kupovne cene, moraće dobiti stambeno osiguranje, rekao je Tran.
„Video sam ljude koji kupuju kuće za maksimalni iznos novca, a posle ne mogu sebi priuštiti nameštaj kada se usele“, rekao je Pasalis.
„Ne želite da se dovedete u poziciju, da spavate na podu jer ne možete da priuštite krevet.”
Kada je najbolje vreme za kupovinu? Kako mogu zadržati pozitivan način razmišljanja?
I Pasalis i Tran kažu da je izuzetno teško tempirati tržište. Međutim, nedavni izveštaji industrije nude određeni uvid u to kuda bi tržište moglo krenuti 2023. godine.
U izveštaju od 13. decembra, Royal LePage je rekao da očekuje pad cena nekretnina u Kanadi za samo jedan posto u 2023. godini, a Re/Max je rekao za Global News 29. novembra da bi se u novoj godini mogao vratiti „ravnoteža“ na tržište. Canada Mortgage and Housing Corp. (CMHC) je u oktobarskom izveštaju navela da će cene nekretnina nastaviti svoj „uzlazni trend“ u drugoj polovini godine.
Tran savetuje potencijalnim prvim kupcima kuća da paze na tržište, a kada vide nekretninu koji im se zaista sviđa, da „idu na to“.
“Ta prilika se možda više neće ukazati. Dobar je trenutak za kupce da uđu upravo sada jer je to manje stresno okruženje i zaista možete odvojiti vreme da donesete ovu veliku odluku u svom životu”, rekao je.
Međutim, kupovina vašeg prvog doma može biti stresna, a Pasalis preporučuje potencijalnim kupcima koji će prvi put kupiti nekretninu da budu realni u pogledu onoga što žele.
„Jedina stvar koja to ponekad čini pomalo depresivnim je kada pogledate šta možete priuštiti i pomislite: ‘Ovo nije moj dom iz snova.’ … Ako sam po prvi put kupac, pokušavam da nađem ono što vredi,” rekao je.
„Ako gledate kuću na kojoj je potrebno malo poraditi, koja ima dobru osnovu… to je bolje, jer ćete ga na kraju dobiti za manje od onoga što je, u teoriji, tržišna vrednost danas. Ako želite sve od prvog dana, to će biti teško.”
Na kraju dana, Tran je rekao da je važno planirati proces.
„Dati ponudu i dobiti finansiranje, mislim da je to prilično lako“, rekao je on.
“Planiranje je skoro 80 posto celog procesa. Sve dok ste u kontaktu sa svojim timom koji vam pomaže… i razumete šta se dešava na tržištu, biće vam mnogo lakše i biće mnogo manje stresno.”
SERBIANNEWS/CANADA
