Dok kanadsko tržište nekretnina pokazuje privremene znakove zamora kupaca, neki ekonomisti gledaju napred ka još jednom faktoru za koji se očekuje da će smanjiti rast cena nekretnina, kamate koje će porasti.
Kako će se ekonomska aktivnost ponovo povećavati usred sve većih stopa vakcinacije i znakova inflacije, nekoliko analitičara veruje da će Kanadska Centralna banka početi povećavati kamatnu stopu koja određuje trend negde u drugoj polovini 2022. godine.
Pitanje je kako bi rastući troškovi pozajmljivanja mogli uticati na tržište nekretnina, koje je naraslo tako da čini preveliki udeo u ekonomiji zemlje od 2,4 triliona dolara.
“To je prvo pitanje s kojim se suočava kanadska ekonomija: povećana osetljivost na više kamatne stope”, kaže Benjamin Tal, zamenik glavnog ekonomista CIBC-a.
S obzirom na to da bi mnogi Kanađani imali velike kredite, čak i mali porast kamatnih stopa imao bi značajan uticaj na rashode domaćinstava, upozorava on. Povećanje kamatnih stopa za samo 1,5 procentnih poena moglo bi udvostručiti mesečnu otplatu kredita za neke vlasnike kuća, kaže on.
Kanadska Centralna banka drži ključnu kamatnu stopu na istorijskom niskom nivou od 0,25 % od marta 2020. godine, kada je centralna banka brzo smanjila troškove zaduživanja kako bi ublažila uticaj ekonomske krize povezane sa pandemijom COVID-19.
Uopšteno se očekuje da će više kamatne stope usporiti vratolomni rast cena kuća, kaže Tal.
“Čak i mali porast kamatnih stopa bio bi dovoljan da uspori tržište i to bi bilo jako dobro”, kaže on.
Ali takve stvari moglo bi razotkriti povećanu ranjivost kanadske ekonomije, kažu Tal i drugi ekonomisti.
„Ako bi troškovi kamata porasli za jedan do dva procentna poena, zbog nivoa duga, domaćinstva bi mogla biti dovedena u položaj da značajan deo svog prihoda posvećuju plaćanju kredita“, kaže Diana Petramala, viši ekonomista na Centru za urbana istraživanja i razvoj zemljišta Univerziteta Ryerson.
Kompletan uticaj viših stopa možemo videti u godinama koje dolaze
Kanadska domaćinstva akumulirala su 1,96 triliona dolara duga koji je u stambenim kreditima i kreditnim linijama (HELOC), pri čemu je stopa hipotekarnog zaduživanja zabeležila rekordni mesečni rast u aprilu, pokazuju podaci statistike.
Međutim, za sada su kamate na dnu i veći prihodi pomažu Kanađanima u upravljanju dugom. Čak i dok je hipotekarni dug rastao, ukupni teret duga kao udeo raspoloživih prihoda domaćinstava niži je nego u predpandemijska vremena.
Od prva tri meseca 2021. godine, Kanađani su dugovali 1,72 dolara duga na kreditnom tržištu za svaki dolar raspoloživog dohotka. To se upoređuje s 1,81 dolara duga za svaki dolar raspoloživog dohotka na kraju 2019. godine.
I dok su Kanađani gomilali stambeni dug, oni su otplaćivali i skuplje vrste duga. Na primer, dug na kreditnim karticama kanadskih domaćinstava opao je sa gotovo 90 milijardi dolara u decembru 2019. na 74 milijarde u aprilu 2021, pokazuju podaci statistike.
Ali kako se povećavaju troškovi pozajmljivanja, verovatno će se povećati i odnosi duga i dohotka, kaže Petramala. A veće kamatne stope ne samo da će morati prisiliti vlasnike domova da veći deo svog prihoda koriste za otplatu kredita, već će i otežati otplatu, pri čemu će veći deo uplata ići na kamate umesto na glavnicu, napominje Petramala.
Jedan od potencijalnih rizika, kaže Tal, jest da će rastuća inflacija naterati Centralni banku Kanade da ubrza tempo povećanja kamatnih stopa.
Potrošačke cene u Kanadi porasle su u aprilu za 3,4% na godišnjem nivou, iznad cilja inflacije centralne banke od dva posto.
Poslednja očitanja inflacije delimično se čine visoka, jer se upoređuju s prolećem 2020. godine, koje je zabeležen nagli pad cena. Brojne nestašice dostave i logistički zastoji povezani s pandemijom takođe su rezultirali skokovima cena za materijale poput drvene građe, robe poput nameštaja i delova poput mikročipova koji se koriste u mnogim potrošačkim elektronikama, kao i za automobile i kamione.
Iako su mnogi faktori koji potiskuju cene privremeni, nejasno je koliko će trajati inflatorni pritisci, kaže Tal.
Rast kamatnih stopa imao bi kratkoročni uticaj na potencijalne kupce kuća, koji bi videli njihovu sposobnost zaduživanja kao smanjenu. To bi verovatno ohladilo potražnju za nekretninama, kaže Petramala.
Kretanja oko ključne kamatne stope Centralne banke Kanade imaju neposredan uticaj na kreditne proizvode poput stambene kredite sa promenjivom kamatnom stopom i kreditnih linija sa domaćim kapitalom.
Ali promene u kamatnoj stopi centralne banke će uticati na kamatu stambenih kredita s fiksnom kamatnom stopom, pogotovo ako postoji široko očekivanje da će promena biti dugotrajna.
Puni učinak rasta kamatnih stopa na stambeni sektor možda neće postati očit godinama, jer mnogi vlasnici kuća imaju kredite sa fiksnom stopom, dodaje ona.
Na kraju 2020. godine, 73 % nepodmirenih kredita u Kanadi imalo je fiksnu stopu, kažu Mortgage Professionals Canada.
S obzirom na popularnost fiksnih stopa kredita sa petogodišnjim rokom, mnogi Kanađani koji su kupili dom za vreme pandemije po rekordno niskim stopama kredita, možda neće osetiti učinak viših stopa sve do obnove kredita za četiri do pet godina, kaže Petramala.
“Nećemo zaista znati uticaj viših kamatnih stopa na finansije domaćinstava do pet godina”, kaže ona.
Stambeni sektor je rastao, ali veći deo ekonomije nije
Otkako su se cene kuća počele zagrevati prošlog leta, stambeni sektor je bio ključni pokretač ekonomije u vreme kada je malo koji drugi sektor rastao, osim državne potrošnje.
Sada je zabrinutost može li kanadska ekonomija pokrenuti druge motore rasta ako se tržište stambenih nekretnina ohladi.
Dok su se investicije u stambene nekretnine rasle tokom pandemije, nivo privatnog kapitala uloženog bilo gde drugde je opao, kaže Jeremy Kronick, pomoćni direktor istraživanja u C.D. Howe Institute.
Nedavni podaci kanadske statistike pokazuju da su prvi put zabeležena ulaganja na tržište stanova sada veća od 50% svih ulaganja u ekonomiju, dodaje Kronick.
To je razlog za zabrinutost, kaže on.
„Tržište nekretnina je dragoceno i zapošljava puno ljudi, jer svima nama trebaju krovovi iznad glave“, kaže on. “Ali takođe nam je potrebna … uspešna ekonomija i preduzeća koja napreduju i zapošljavaju, posebno izlazeći iz pandemije.”
Tržište nekretnina, uključujući stambenu izgradnju, adaptaciju domova, troškove prenosa vlasništva kuće i kupovinu nameštaja, kao i održavanje i popravke domova, sada čini gotovo 28% BDP-a Kanade, kaže Petramala citirajući brojeve iz kanadske statistike.
To je znatno više od 22-23 % iz 1987, sve do pred sam početak COVID-19 pandemije, napominje ona.
To delom odražava činjenicu da je, dok je stanogradnja cvetala tokom pandemije, ostatak ekonomije je doživeo “zaista veliki udarac”, kaže ona.
Ali Kronick takođe smatra da pored ulaganja u stambene nekretnine, banke trebaju imati i druge vrste poslovnih ulaganja.
“Ako banke dobiju nove dolare … vole li oni više taj novac pozajmljivati na tržištu nekretnina ili ga pozajmljivati preduzećima?” on pita. Pre pandemije, odgovor je uglavnom bio da će polovina ići na stambene kredite, a polovina preduzećima. Sada, kaže, “sve ide u stambene kredite”.
To delom odražava ugrađene podsticaje koji prethode pandemiji. Na primer, osiguranje kredita, koje u velikoj meri podržava država i koje je u Kanadi obavezno za kredite s ulogom manjim od 20%, znači da su osigurani krediti u osnovi „zajam bez rizika za banku“, kaže on. Ali s pandemijskim procvatom stanogradnje, stambene nekretnine uzimaju još više investicijskih dolara, kaže Kronick.
Međutim, Kanada mora ulagati u preduzeća koja mogu podstaći rast koji može dovesti do veće produktivnosti, ključnog pokretača rasta životnog standarda.
Stambeni sektor, koliko je važan za ekonomiju i tržište rada, nije “tipično sektor koji preterano povećava produktivnost”, kaže on.
Jedna od zagonetki sa kojom se Kanada suočava u COVID-19 je da li rastuće kamatne stope mogu sprečiti rast cena nekretnina, a da pritom ne usporavaju oporavak u ostatku ekonomije.
Rastuće kamatne stope, posebno ako se kreću brže od kamata u SAD, mogle bi povećati vrednost kanadskog dolara, napominje Tal.
To bi bile loše vesti, kaže on.
“Poslednje što nam treba je jak kanadski dolar, što utiče negativno na izvoz.”
SERBIANNEWS/CANADA
