Kamatne stope su jako porasle. Svi to znamo. Kuda će to otići, ne znamo, ali ja svakako imam svoje mišljenje. Ali teško pitanje s kojim se treba suočiti je, šta učiniti sa svojom hipotekom, posebno ako sada predstoji obnova?
Da sam u ovoj poziciji, ili bih tražio najbolju kamatnu stopu na petogodišnju hipoteku s promenjivom kamatnom stopom ili bih se prebacio na kreditnu liniju za vlasnički kapital (HELOC), i tražio bih ili zaključavanje dugoročno u nekom trenutku 2024. ili 2025. ili bih prešao na petogodišnju varijabilnu stopu.
Da bismo započeli proces donošenja odluka, pogledajmo koje su trenutne stope. Iako ovo nisu nužno najbolje stope, evo nekih pristojnih stopa za one sa neosiguranom hipotekom (uglavnom se odnosi na one koji ne plaćaju naknade za osiguranje Kanade za hipoteku i Housing Corp.).
1-godišnji fiksna: 7,1 posto
2-godišnja fiksna: 6,7 posto
Fiksno na 3 godine: 6,3 posto
4-godišnja fiksna: 6,1 posto
5-godišnja fiksna: 5,9 posto
5-godišnja varijabla: 6,9 posto (prime minus 0,3)
Kreditna linija stambenog kapitala: 7,2% (prime)
Fiksno naspram varijabilnog
Tokom godina, hipoteke sa varijabilnom kamatnom stopom su uopšteno davale bolji povraćaj od hipoteka s fiksnom kamatnom stopom. Jedno istraživanje Mošea Milevskog, profesora finansija na Univerzitetu York u Torontu, pokazalo je da bi kanadskim vlasnicima kuća bilo bolje ići sa varijabilnom hipotekom u gotovo 90 % između 1950. i 2000. godine.
Od 2000. godine takođe je bilo jasno da su hipoteke sa promenljivom stopom za mnoge rezultirale nižim troškovima kamata. Ovo ima smisla jer plaćate premiju za to što znate tačno kolika će vaša stopa biti u određenom vremenskom periodu – bezbrižno.
U malom broju slučajeva kada je hipoteka s fiksnom kamatnom stopom bila bolja, to je bilo u periodu pre rasta kamatnih stopa. Kao što znamo, hipoteka s fiksnom kamatnom stopom koja je bila zaključana oko 2020. na dva procenta na pet godina je prilično dobro u današnjem svetu. S druge strane, u periodu pre pada kamatnih stopa, hipoteka sa varijabilnom kamatnom stopom će verovatno biti najbolja opcija.
Kao i svaki finansijski izbor, deo odluke je zasnovan na vašoj ličnosti i sklonosti riziku. Ako znate da želite sigurnost i ne želite da rizikujete, onda je petogodišnja hipoteka s fiksnom kamatnom stopom vrlo verovatno najbolja opcija za vas bez obzira na to gde se nalazimo u ciklusu kamatnih stopa. Možda se to neće pokazati kao najbolja finansijska odluka, ali mogućnost planiranja budžeta oko određenog plaćanja za pet godina može biti vredna za nečiju udobnost.
Moje je mišljenje da finansijska istraživanja pokazuju da su hipoteke sa varijabilnom kamatnom stopom obično bolja finansijska odluka, i verujem da smo u periodu pre pada kamatnih stopa. Velikih 6 banaka se slažu. Njihov cilj za bankovnu stopu do kraja 2024. je za 0,75 do 1,5 procentnih poena niži nego danas. Verujem da će Banka Kanade verovatno značajno sniziti stope tokom 2024. Na osnovu ovoga, predložio bih onima koji su spremni da preuzmu rizik da danas pogledaju opciju varijabilne stope.
5 godina ili kraće
Na osnovu tržišta obveznica i krivulje prinosa, tržište nam govori da očekuje pad kamatnih stopa u narednih nekoliko godina. Gledajući trenutne brojke inflacije, trendove zaposlenosti i sveukupni rast, verujem da je to ta slika, koja bi Kanadskoj banci trebalo dati razlog da pauzira povećanje kamatnih stopa, ta koja bi trebala izazvati pad stopa u 2024.
S obzirom na ovo gledište, ne bih želeo da se zaključam na petogodišnju fiksnu hipoteku od 5,9 posto. Mislim da će ova stopa biti niža za godinu dana i mnogo niža za dve godine. Problem je u tome što jednogodišnja fiksna hipoteka od 7,1 posto ne zvuči baš zabavno, pogotovo ako sam zabrinut za novčane tokove.
Da sam uzeo jednogodišnju hipoteku od 7,1 posto na iznos od 500.000 dolara sa periodom amortizacije od 25 godina (koristim amortizaciju od 25 godina za sve svoje analize ovde), moje mesečne uplate bi bile 3.533 dolara. Samo ovo bi me moglo naterati da pogledam dugoročnu hipoteku, je tako velika mesečna uplata značajno utiče na moj ukupni budžet.
Međutim, kada biste mogli da upravljate tom isplatom, u suštini biste pokvarili ratu, jer kada biste godinu dana kasnije zaključali četvorogodišnju hipoteku od 5,55 odsto, što je oko 0,55 procentnih poena niže od onoga što možete dobiti danas. Sa tom četvorogodišnjom hipotekom, mesečne uplate bi bile 3.019,59 dolara, dakle prilično niže.
Ako bih morao da nagađam, možda ćete videti četvorogodišnju hipoteku od možda 4,8 odsto godišnje. Imajte na umu da su petogodišnje stope porasle za više od 3,5 procentnih poena u poslednje dve godine. Da li zaista mislimo da je nerealno da se u narednoj godini smanji stopa na četvorogodišnje hipoteke za 1,3 % ?
U tom scenariju, ako ste zaključali jednogodišnju hipoteku od 7,1 posto, a zatim zaključali četverogodišnju hipoteku od 4,8 posto (mesečna rata bila bi 2.807,72 dolara), za razliku od jednostavnog zaključavanja na pet godina po 5,90 %, a neto uticaj bi bio sledeći:
Ukupne isplate tokom pet godina bile bi $177.166,70 u odnosu na $190.162,35, ili otprilike $13.000 manje. Na kraju pet godina, glavnica bi bila isplaćena 52.899,37 dolara u odnosu na 51.453,45 dolara, tako da se isplatilo 1.446 dolara više, i dok je potrošeno 13.000 dolara manje.
Na kraju krajeva, ono što je važno je vaša tolerancija na rizik i vaš pogled na kamatne stope. Da sam išlao na hipoteku s fiksnom kamatnom stopom, mogao bih razmisliti o tome da uzmem na godinu dana, a zatim da se zaključam na duže od godinu dana. Naravno, da sam davao hipoteku sa fiksnom kamatnom stopom.
HELOC naspram 5-godišnje varijabilne stope
Razlozi zbog kojih bih verovatno tražio da sada premestim celu svoju hipoteku na HELOC jesu taj što ne želim ništa da zaključam po današnjim stopama i želim značajnu fleksibilnost. Drugi razlog za HELOC bi mogao biti taj što bi u vreme većih otplata hipoteke, bilo koji način da se smanje troškovi gotovinskog toka od interesa.
Uzmimo primer od 500.000 dolara i pronađimo HELOC na vrhuncu, 7,2 posto. To znači mesečni trošak od otprilike $ 3.000. Iako ne bih otplaćivao glavnicu, to možda nije moja briga broj 1 u vreme visoke inflacije i skučenih budžeta. Ako kamatne stope padnu, HELOC plaćanja će takođe pasti. Istovremeno, ako se tržište promeni, možemo videti veće popuste na petogodišnje hipoteke sa varijabilnom kamatnom stopom.
Pre nekoliko godina, ne samo da je primarna kamatna stopa bila niža, već su mnoge od ovih hipoteka bile čak niže, kao primarna stpa od – 1,1 posto. Danas je dobra stopa primarna – 0,3 posto.
Ako ste skloni riziku ili mislite da će kamatne stope nastaviti rasti, odaberite najbolju petogodišnju fiksnu stopu koju možete. Međutim, ako ste voljni da preuzmete malo rizika i mislite da će kamatne stope pasti, pokušao bih da ostanem fleksibilan i izložen varijabilnim stopama što je duže moguće i odlučio bih se za HELOC u ovom trenutku.
Dobiti dobru kamatnu stopu
Zato koristite hipotekarne brokere i poželjno partnerstvo sa bankom, kada tražite hipoteku za sebe ili neko od svoje dece. To radite jer je dobro da klijent bude informisan o dostupnim cenama i da barem ima opciju za najbolje bankarske tarife.
Ključ nije u tome da jednostavno potpišete zahtev banke za obnovu kredita, jer to obično nije i najbolja cena koju vam mogu ponuditi.
