Ukoliko se odličite da iznajmljujete vašu kuću, ili jedan deo, imajte na umu da može doći do dodatnog oporezivanja kada svoj dom, ili njegov deo, pretvorite u deo za iznajmljivanje. Ako se odlučite čak i za kratkoročni zakup, znajte da kanadska agencija za poreze ( CRA ) može gledati na vašu konverziju iznajmljivanja kao na prodaju kuće.
Sa porastom stope vakcinacije koji vraća putnike u Kanadu, a sa manjkom stambenih jedinica u velikim gradovima, možda ćete početi razmišljati o pretvaranju svog doma ili njegovog dela u nekretninu za iznajmljivanje.
Budite oprezni pre nego svoju kuću pretvorite u Airbnb prostor za zabave, jer kanadska agencija za prihode, vodi računa o nekretninama koje menjaju svoj status iz primarnog mesta stanovanja u status iznajmljivanja.
Colleen Gibb, partner u računovodstvenoj agenciji Gibb Widdis u Ancasteru, ON, kaže da, iako poreski zakon dopušta konverziju iz primarnog boravišta u kuće za najam, vlasnici kuća moraju pripaziti na pojedinosti.
Šta kada iznajmljujete celu kuću ?
Kanadska agencija za prihode vodi računa o nekretninama koje menjaju status iz primarnog mesta prebivališta u prostor za iznajmljivanje.
Ako celo svoje primarno prebivalište (dom u kojem trenutno živite) pretvorite u jedinicu za dugoročni najam, to će uzrokovati da CRA objavi da je došlo do „promene korištenja“ imovine.
„To ne znači da ste prodali nekretninu po njenoj tržišnoj vrednosti i, da ste odmah kupili nekretninu za isti iznos“, kaže Gibb. CRA to naziva “smatranom dispozicijom” i , po tome određuju porez.
Sve dok je dom vaše primarno prebivalište, ne postoji porez koji će CRA smatrati da je to porez od “prodaje”. Morate samo prijaviti predviđeni status u vašoj ličnoj poreskoj prijavi (koristeći obrazac T2091) kako biste bili sigurni da ste dobili ono što se naziva “izbor primarnog prebivališta”.
CRA vam takođe omogućava da podnesete takozvane „posebne izbore“ kako biste izbegli predviđeno pravilo raspolaganja imovinom, ako iznajmljujete svoju kuću na četiri godine, ali se planirate kasnije useliti.
Gibb napominje da ljudi koriste ove izbore kada rade stvari poput preseljenja kod roditelja na nekoliko godina da se brinu o njima, ili ako ih poslodavac privremeno prebaci u drugi grad.
„Mogli biste iznajmiti svoj dom i napraviti izbor, kako bi dom ostao vaše glavno prebivalište i ostao oslobođen od poreza“, kaže ona.
Pod uslovom da napravite potrebne posebne izbore i uselite se u svoju kuću u toku četvorogodišnjeg perioda, nemate šta učiniti ,niti prijaviti, dom ostaje vaše primarno prebivalište. Ali, kaže ona, ne možete tražiti nikakvu amortizaciju kuće u odnosu na prihod od najma koji ostvarite.
“Vi [takođe] ne možete odrediti bilo koju drugu nekretninu kao svoje glavno prebivalište u tim godinama”, kaže Gibb, dodajući da je dobra ideja pročitati sitna slova na vašoj hipoteci, kako biste bili sigurni da iznajmljivanje kuće ne krši uslove kreditiranja.
Iznajmljivanje jedne ili dve sobe
Da biste izbegli da kanadska agencija za prihode, utvrdi da ste namenu svog doma promenili iz stambene namene u prostor za rentanje, morate ograničiti koliko se prostora iznajmljuje, izbegavati strukturne promene i ne oduzimati amortizaciju objekta.
Recimo da ste umesto pretvaranja cele kuće u najam, odlučili oformiti jedinicu za iznajmljivanje u samo delu svoje kuće, možda oko 20 % površine zgrade.
Možda su vam neki prijatelji rekli kako njihova Airbnb jedinica pravi fin prihod ili želite stalan prihod od dugoročnog najma, kako biste podmirili sve veće račune za komunalije i poreze.
Pretvaranje 20 % vašeg primarnog prebivališta u nekretninu za iznajmljivanje, bilo za kratkoročne ili dugoročne iznajmljivače, može podstaknuti promenu pravila korištenja nekretnine.
Međutim, CRA neće uzimati u obzir što ste promenili namenu svoje nekretnine, ako ispunjavate tri uslova (ista pravila važe ako deo svog doma koristite za posao):
-Vaš zakup ili poslovna upotreba imovine je relativno mala u poređenju sa upotrebom ostatka kuće kao vašeg glavnog prebivališta. – “To mora biti vrlo mali deo “, kaže Gibb. “Oni to naravno ne definišu, jer bi to bilo previše pomoći. Dakle, ne preterujte, to je lukav deo. ”
-Ne pravite nikakve strukturne promene na nekretnini kako biste je učinili pogodnijom za iznajmljivanje ili u poslovne svrhe.- “Ne možete napraviti promenu, izaći van i iznajmiti ga, a zatim reći da nema dispozicije”, kaže ona.
-Ne oduzimate nikakvu naknadu kapitalnih troškova za rashode (poznatu i kao amortizacija) na delu koji koristite za iznajmljivanje ili poslovne svrhe.
“Ako ispunjavate ta tri uslova, cela se nekretnina može kvalifikovati kao vaše glavno prebivalište, iako deo nje koristite za iznajmljivanje i ne morate plaćati ekstra porez”, kaže Gibb.
A ako prodate kuću, od vas će se tražiti da rasporedite prodajnu cenu između vašeg primarnog prebivališta (u kojem živite) i nekretnine za iznajmljivanje. To se može učiniti na osnovu kvadratnih metara ili broja soba, pod uslovom da je podela razumna, kaže ona.
Poslednja dva razmatranja
Ne želite videti vašu sofu iz dnevne sobe u bazenu? Zbog toga dvaput razmislite pre nego što se prijavite na platformu za kratkoročno iznajmljivanje.
Gibb naglašava da ljudi koji izdaju svoje kuće ili stanove u njima moraju prijaviti taj prihod od poreza u svojim poreskim prijavama. Ako to ne učinite, utaja poreza je krivično delo.Ona takođe ima savet za one koji su čuli priče o velikim prihodima ljudima koji svoje velike domove reklamiraju na web stranicama za kratkoročno iznajmljavanje. Takvi su objekti popularni kod ljudi koji priređuju raskošne zabave.
“Zakupce nije briga za vašu imovinu”, kaže ona. “Neće se brinuti za eventualnu štetu na vašem objektu.”
SERBIANNEWS/CANADA
