Globalni stambeni balon nastavio je svoj rast i tokom prve polovine 2021 godine nastavljajući uspon iznad realnih osnova. Prema podacima iz Dallas Fed-a, globalni indeks cena nekretnina sada je porastao za 10,6 % na godišnjem nivou, a povratak na dugoročnu liniju realnog trenda bi podrazumevao neverovatnu korekciju od 12,9 % ( kao neki orjenitir, na vrhuncu stambenog balona sredinom 2000-ih, vraćanje na srednju vrednost tražilo je korekciju samo 9,8 %).
Izvanredan rast je još oštriji u realnim (prilagođenim inflaciji) terminima, budući da su globalne cene nekretnina porasle za 8,1 % u odnosu na prethodnu godinu, što je najveća godišnja stopa rasta ikada. Ako uzmemo u obzir da je većina sveta povukla monetarne stimulacije, odlučili smo da je vreme da pogledamo koje su stambene manije zemalja u najvećem riziku, ako kamatne stope nastave da se kreću ka naviše.
Međutim, postoje neka velika odstupanja među zemljama. Na primer, u Kanadi i Novom Zelandu su realne cene nekretnina porasle za više od 20% u odnosu na nivo od pre godinu dana, ali su se one zapravo smanjile u Španiji i Italiji (za 1,7 odnosno 0,2 %), ističući da su rizici korekcije mnogo izraženije u nekim zemljama u odnosu na druge.
Da bismo uporedili obim stambenih balona u različitim ključnim ekonomijama, odlučili smo da rangiramo zemlje prema četiri kategorije: odnos cene nekretnine i stanarine, odnos cene kuće i prihoda, dug stanovništva prema BDP-u i 10-godišnji godišnji rast stopa stvarnih cena kuća. Rezultati su zatim sređeni kako bi se stvorio ukupni rang (gde “1” znači najveći balon). Rezultati su prikazani u pratećoj tabeli.
Odnos cene i iznajmljivanja kuće meri relativnu pristupačnost posedovanja u odnosu na iznajmljivanje (što je veći rezultat, to je skuplje posedovanje). Na osnovu ove metrike, Kanada, Novi Zeland i Portugal su najgori, sa odnosima iznad 140 % (znatno višim od proseka koji je 126 %). S druge strane spektra, relativno niža očitavanja u Italiji (101 %) i Južnoj Koreji (107 %) ukazuju na to da su tamošnje cene stanova rasle otprilike u skladu sa ubrzanjem rasta rentanja od 2015.
Sledeći odnos, je odnos cene kuće i prihoda, još jedna mera pristupačnosti stanovanja, koja se izračunava deljenjem nominalnih cena kuća sa raspoloživim dohotkom po glavi stanovnika (gde niže vrednosti takođe odražavaju pristupačnije okruženje). Ponovo su Kanada (130 %), Novi Zeland (135 %) i Portugal (134 %) na vrhu liste, a pridružila im se Nemačka (133 %), u kojoj su cene nekretnina takođe porasle za više od 30 % u odnosu na raspoloživi dohodak od 2015. Kao što je bio slučaj sa metrikom cene nekretnina za iznajmljivanje, Italija (98 %) i Koreja (97 %) su na dnu i, sa odnosima ispod 100 %, zapravo pokazuju da je cena stanova pala u odnosu na raspoloživi prihod u ovom periodu.
Sledeća metrika, dug stanovništva prema BDP-u, meri potrošački dug (uglavnom hipoteke i potrošačke kredite) kao udeo u ukupnoj ekonomskoj proizvodnji i pomaže nam da procenimo u kojoj je meri tržište stambenih nekretnina svake zemlje izloženo kamatnim stopama, kada mnoge centralne banke prelaze na manje prilagođeno okruženje. Zemlje s većim odnosom duga domaćinstava doživeće veći udar na potrošačku potrošnju (kako troškovi servisiranja duga i stope na hipoteke rastu) od onih sa nižim odnosom duga domaćinstava prema BDP-u.
Na osnovu ove metrike, Švajcarska (133 %), Australija (120 %) i Norveška (111 %) su najugroženije, sa odnosima znatno iznad proseka našeg uzorka od 87 %. Suprotno tome, Italija (53 %), Nemačka (58 %) i Grčka (62 %) su prilično dobro prikazane prema ovoj metrici.
Konačno, pogledali smo i 10-godišnju složenu godišnju stopu rasta (CAGR) stvarnih cena nekretnina kako bismo procenili koje su zemlje doživele najveći rast cena na tržištu nekretnina. Prva tri na osnovu ove mere uključuju Novi Zeland (7,2%), Kanadu (4,2 %) i Švedsku (4,4 %), od kojih su svi zabeležili rast cena nekretnina znatno iznad svojih dugoročnih proseka i udvostručili uzorak prosečno 2,2 %. Nasuprot tome, cene kuća su opale tokom ovog vremenskog perioda u Grčkoj (-2,6 %), Italiji (-2,5 %) i Španiji (-1%).
Na osnovu kombinacije ovih pokazatelja, otkrili smo da je Novi Zeland imao najviši prosečni rang (što ukazuje da je njegovo tržište nekretnina najuzburkanije u grupi), a slede ga Kanada i Švedska. Centralna banka Novog Zelanda je nametnula stroža pravila hipotekarnog kreditiranja u nastojanju da ohladi pregrejano tržište nekretnina (na snazi od 1. oktobra), pa će biti zanimljivo videti hoće li nastojanja centralne banke da obuzda rast cena biti efektno u narednom periodu. Sa druge strane, zemlje kao što su Italija, Grčka i Japan imale su prilično blag rast tržišta nekretnina i stoga su manje izložene riziku od bilo kakvog povlačenja na osnovu naše analize. Važno je, međutim, napomenuti da se sve tri zemlje suočavaju sa nepovoljnim demografskim trendovima, koji bi mogli nastaviti da koče rast tržišta nekretnina.
Suština je da je oprez ulagača u pogledu trgovine sa rizikom opravdan jer će nedavna rezerva kamatnih stopa verovatno teško pogoditi mnoge ekonomije kroz smanjenje potrošačke potrošnje zbog „efekta bogatstva“ ako se promene u politici centralne banke odnosi srednjih i povratnih sredstava, u ovom slučaju, stambeni realni sektor, posebno na Novom Zelandu i Kanadi, gde su obe centralne banke najavile kraj svojih programa kvantitativnog ublažavanja i nameru da pokrenu cikluse pooštravanja stopa, ranije nego što se očekivalo.
Osim toga, savetujemo investitorima da budu oprezni pri ulaganju u valute kao što su kanadski dolar, novozelandski kivi i švedsku krunu (uprkos vetrovima u leđa koji su sada prisutni), jer su ove ekonomije i dalje izuzetno osetljive na predstojeći srednji povratak cena nekretnina.
SERBIANNEWS/CANADA
