Niko ne voli platiti više za svoje svakodnevne životne troškove, pa su vesti o julskoj stopi inflacije od 3,7% izazvale pometnju. Prema agenciji za statistiku Kanade, to je bio najveći godišnji skok od oktobra 1987.
Mnogo pažnje posvećeno je rastućim troškovima hrane ili cene polovnih automobila, kao i o spekulativnoj imovini. No, Kanađani, opsednuti kao i svi koji imaju nekretnine, takođe su zanemarili činjenicu da su, po prvi put u više od 40 godina, troškovi stambenih kredita manji od stope inflacije.
“Ako sledite osnovnu ekonomsku logiku, sada je vreme za kredit “, objašnjava Ron Butler, hipotekarni posrednik u Butler Mortgage Inc., koji ima kancelarije u Ontariju, Alberti i BC-u.
Kupci mogu dobiti kredit sa promenjivom stopom za 1,15 %, otprilike trećinu trenutnih stopa inflacije, objašnjava Butler. Za one koji traže malo više sigurnosti, srednja stopa na petogodišnji fiksni kredit je 2,45 %, 125 baznih poena niža od trenutne stope inflacije.
Po ovim stopama, kupac može finansirati kupovinu imovine velike vrednosti po stopi koja je za trećinu do dve trećine niža od inflacije, pa čak i ako se ta imovina ceni samo po stopi inflacije, vi ste i dalje ispred, rekao je Butler.
Ali ne postoji besplatni ručak, samo pitajte sve koji se sećaju inflacije i dvocifrenih kamatnih stopa iz 1970-ih. I dok trenutna ekonomska situacija nije ista kao što je bila 1970 -ih, postoje zabrinjavajuće sličnosti.
Na primer, koronavirus je stvorio potrebu za velikom državnom potrošnjom. Ovo je povećalo cenu robe, jer je preplavio tržište jeftinim, pristupačnim novcem, čak i kad zarada nije bila u toku. Kako bi umanjila inflaciju, monetarna politika može povećati stope preko noći, što poskupljuje zaduživanje i, teoretski, usporava stopu rasta.
To je i razlog zašto hipotekarni stručnjaci i financijski planeri upozoravaju na mogućnost povećanja kamatnih stopa, sa predviđanjima da će srednja petogodišnja fiksna hipotekarna stopa povećati skoro 300 baznih poena na 2,73 % do kraja 2021. godine i otići i na tri posto, što će obeležiti 2022.
“U svetu u kojem stope rastu, ne možemo nastaviti večno padati”, kaže Butler. Zapravo, većina Kanađana veruje da trenutni istorijski pad kamatnih stopa, iako kredite čini jeftinijim, zapravo ima neto negativan učinak na pristupačnost stanova. Oni zapravo pomažu u pumpanju balona.
To je istina, sa obzirom na nedavno objavljenu studiju makroekonomista Jonathona Hazella, Juana Herrena, Emi Nakamure i Jona Steinssona. Proučavajući istorijska povećanja cena, ekonomisti su otkrili da su podsticaji podstaknuti potražnjom, poput preplavljivanja tržišta jeftinim novcem, potpuno nedelotvorni u suzbijanju inflacije. Povećanje kamatnih stopa, sa druge strane, smrvilo bi inflaciju.
“Nema potrebe za panikom da biste odmah odjurili i kupili kuću”, kaže Butler. “Banka Kanade neće svesno zemlju gurnuti prema bankrotu.”
Kanadska centralna banka neće podići stopu preko noći za 175 baznih poena, ali će to povećanje će biti polako i postupno, objašnjava glavni ekonomista CIBC -a za kapitalna tržišta Avery Shenfeld.
„Poznajemo navike Banke Kanade i federalaca u USA, i oni su spremni živeti s privremenim pritiscima [inflacije] kako se ekonomija oporavi ”, kaže Shenfeld. “Nikome se ne žuri da uguši ekonomski oporavak.” Nagoveštaji su da se u ovom trenutku u ekonomiji očekuje stalni rast inflacije, ali centralni bankari se i dalje drže svojih prognoza da će se smanjiti.
Šta vlasnici kuća trebaju učiniti?
Sadašnje okruženje sa puno ” jeftinog novca” nudi mogućnosti. Na primer, trenutni kupci trebali bi razmotriti zaključavanje po najnižoj stopi svog duga. Na primer, ako vlasnik kuće duguje 400.000 dolara i ima kredit sa fiksnom kamatnom stopom od 2,5 %, a raskid ugovora o zajmu koštao bi 5.000 dolara kako bi se dobila nova stopa od 1,77 %, tada bi taj vlasnik mogao uštedeti više od $ 680 mesečno, ili nešto više od $ 40.000 u pet godina.
Dužnici sa promenjljivom kamatnom stopom platiće manje na kazne, ekvivalent tromesečne kamate i uštedeti novac ili dobiti malo garancije zaključavanjem u sledećih pet godina po izuzetno niskoj kamatnoj stopi.
Ključne strategije besplatnog ručka nisu izolovane za vlasnike nekretnina. Kupci bi takođe trebali uzeti u obzir:
-Kredite za refinansiranje
-Konsolidaciju duga
-Prenos duga sa visokim kamatama, kao što je stanje na kreditnoj kartici, na kredite s nižim kamatama.
Iako je pozajmljivanje jeftino, vlasnici kuća trebaju izbegavati refinansiranje ako dodatni dug ne učini ništa za poboljšanje njihovog ukupnog bilansa. Na primer, refinansiranje za dovršetak podrumskog prostora, što će dodati novi iznos, bio bi pametan način korištenja duga sa niskim kamatama. Refinansiranje za ažuriranje vaše kuhinje u domu koji ne nameravate prodati u sledećih pet godina možda nije pametno.
Na šta bi trebali obratiti pažnju kupci nekretnina?
„Budite oprezni “, upozorava Jackie Porter, sertifikovani finansijski planer iz Toronta. Dok su vlada i kreatori politike svi zainteresirani za održavanje ekonomije, stope ne mogu zauvek ostati ovako niske.
Kupci će morati shvatiti da će rastuće stope smanjiti, koliko se mogu zadužiti i nagristi ukupnu kupovnu moć, objašnjava Porter. Rastuće stope će takođe povećati njihove ukupne troškove života.
Pretpostavimo da kupite kuću ove godine i pregovarate o kreditu od 500.000 dolara, s petogodišnjom fiksnom stopom od 2,0 %. Tokom trajanja kredita, za kamatu ćete platiti nešto više od $ 46.000. Pričekajte do 2022. godine, kada se očekuje da će srednje fiksne stope porasti na 3 %, pa ćete na kraju platiti nešto više od 72.000 dolara kamata, u istom vremenskom periodu, što povećava vaše finansijsje troškove za 56,5 %.
To nisu loše vesti za kupce, objašnjava Diana Petramala, viši ekonomista u centru za urbana istraživanja i razvoj zemljišta Univerziteta Ryerson. Iako su cene stanova neverovatno visoke, stroži propisi o amortizaciji, stres test i niske stope pomažu u zaštiti kupaca i ukupne ekonomije od uticaja povećanja kamatnih stopa.
“Niske kamatne stope znače da veći deo vašeg mesečnog plaćanja kredita, ide na otplatu vašeg duga po glavnici. Što manje dugujete, manje ste podložni prilagođavanju kursa ”, kaže Petramala.
Razmotrimo kako su se stambeni krediti promenio od 1980 -ih. Pre četiri decenije, samo 3,8 % hipotekarnih plaćanja otišlo je na otplatu glavnice duga, prema analizi koju je uradila Edge Analytics. Ovo se povećalo na 7,2 % u 1990 -ima i 11 % na poćetka milenijuma, a ovih dana 16,2 % stambenog kredita ide na otplatu ukupnog duga.
“Trenutne niske kamatne stope pomažu domaćinstvima da otplate veći deo duga”, objašnjava Petramala, a to ih čini manje ranjivima kada se stope konačno povećaju.
Ipak, oni koji žele ući na tržište nekretnina tokom ove faze lakog novca moraće obaviti dubinsku proveru.
Ne preterujte i kupujte na vrhu svoga raspona cena. Ako tu pogrešite, mogli biste se suočiti sa troškovima stanovanja koji su se udvostručili ili utrostručili, ako bi kamatne stope nastavile rasti.
Kupujte sada za pretkvalifikovanu kamatnu stopu i dobijte najdužu moguću garanciju kamatne stope, koju vam je banka spremna ponuditi i, dobijte je u pisanom obliku.
Razmislite o krediti sa fiksnom kamatnom stopom, koja će vaše stambene troškove zaštititi od inflatornih pritisaka tokom trajanja mandata.
Razmislite o korištenju mogućnosti za bržu otplatu duga po glavnici. Učinite to dok su stope niske i mogli biste uštedeti desetine hiljada, na otplati kamata tokom veka trajanja stambenog kredita.
„Dobro pravilo je da utvrdite da li možete priuštiti to plaćanje na osnovu petogodišnje fiksne stope“, kaže Porter.
Butler dodaje da je ovaj izračun već uračunat u odluku o kupovini kuće, budući da zajmodavci moraju kvalifikovati sve zajmoprimce pomoću stres testa.
“Na kraju će doći do tog trenutka”, kaže Butler. “Samo je teško pogoditi dan.”
SERBIANNEWS/CANADA
