Internet savet agenta nekretninama u Vancouveru na temu, “kako izbeći porez za strane kupce” je znak koliko je teško pratiti poreklo kapitala kod stranih kupaca.
Web stranica agenta nekretninama Andrewa Szalontaija stranim državljanima nudi široku paletu strategija za zaobilaženje 20% poreza za kupce iz inostranstva u BC-u za kupovinu nekretnina.
Neki od njegovih predloga za izbegavanje “frustracije” poreza su direktni, dok su drugi sumnjivi, prema Ronu Usheru, generalnom savetniku društva javnih notara u BC-u.
Jasno je da oni koji nisu Kanađani mogu izbeći porez za strane kupce, na prebivalište jednostavno kupovinom komercijalne nekretnine, kao što kaže Szalontaijeva web stranica. Takođe je poznato da to svako može učiniti to kupujući dom van Metro Vancouver-a, Victorije ili drugih mesta na kojima se primjenjuje porez.
Stvari se ubrzano komplikuju, rekao je Usher, na predlog agenta, kako bi strani državljani takođe mogli napraviti “veliku investiciju” u BC sa nekretninama, postajući stalni stanovnik, što bi ih oslobodilo poreza.
Bez obzira na korisnost internet besplatnih saveta za kupovinu nekretnina, saveti ovog agenta i mnogih drugih poput njega, ukazuju na to kako agenti nekretninama već dugo pomažu dobrom delu off-shore kupaca da zaobiđu porez u vezi sa nerezidencijalnim vlasništvom, uključujući gradski porez na prazne domove u Vancouveru, porez za inostrane kupce u Ontariju i porez na špekulacije i slobodna radna mesta u BC-u.
Biće važno rešiti takve propise i ukloniti rupe u zakonu, jer bi koncept oporezivanja stranih ulaganja mogao igrati veću ulogu u bliskoj budućnosti Kanade.
Parlamentarni sekretar federalnih liberala za stanovanje Adam Vaughan, nedavno je požalio da je ova zemlja “vrlo sigurno tržište za strana ulaganja, ali ne i dobro tržište za Kanađane, koji žele da kupe kuću”.
Ministraka finansija Chrystia Freeland, najavila je ubrzo nakon toga da razmišlja da sledi BC i Ontario, i da uvede porez na nivou čitave Kanade, na strane ulagače u stambene nekretnine.
“Ideja je da u kanadski domovima žive ljudi. Oni nisu imovina za parkiranje off-shore novca”, rekla je.
Čelnik NDP-a Jagmeet Singh takođe je prošlog meseca izjavio da bi uveo porez na nacionalnom nivou, od 15% za strane kupce nekretnina.
Ostaje da se vidi koliko je ozbiljan premijer Džastin Trudo, koji bi ograničio strane špekulacije na kanadskom tržištu nekretnina. Ali ankete jasno pokazuju da postoji snažna podrška u celoj Kanadi, za uspostavljanje ovog poreza, kako bi se ograničio strani kapital da ulazi na tržište nekretnina, što je u Vancouveru, Torontu i bilo gde, gde su nekretnine vrlo nepristupačne.
Ali čak i ako se novi porezi uvedu na nacionalnom nivou, koliko će oni biti efikasni ako postoji svet agenata nekretnina, poreznih pravnika, imigracionih savetnika, notara i računovođa koji vode klijente kroz brojna izuzeća, zakonske rupe i zaobilazna rešenja?
A šta ako provera lažnih podataka u deklaracijama i dalje bude labava?
Mnogi analitičari za tržište nekretnina, kažu da je udeo ne-Kanađana koji plaćaju porez za strane kupce u BC-u i Ontario predstavlja samo delić offshore kapitala koji se ulaže na kanadsko tržište stanova.
Razne studije pokazuju da je poslednjih godina samo oko 2% do 5% od svih kupovina nekretnina u Metro Vancouveru i širem Torontu, direktno plaćalo porez za strane kupce.
Umesto toga, sa strane prolaze značajne količine novca, kada se uzme u obzir šira definicija „stranog vlasništva“, koja nam pomaže da bolje razumemo nekretnine kupljene u Kanadi, novcem zarađenim u inozemstvu.
Josh Gordon, istraživač javne politike SFU-a, objavio je na jesen revolucionarnu, recenziranu studiju koja je pokazala da je nedostatak veze između naglo rastućih cena stanova i mlakih lokalnih plata u Metro Vancouver u velikoj meri uzrokovan skrivenim stranim vlasništvom, daleko od zvaničnih podataka, o onima koji plaćaju porez za strane kupce.
Na osnovu novih podataka o vlasnicima nekretnina koji su stranci,iz zvanične kanadske statistike, njegov rad pokazuje da je „značajno razdvajanje“ cena stanova od prihoda u Metro Vancouveru izazvano „značajnim iznosima stranog kapitala koji su izuzeti iz zvanične statistike“. Taj kapital često unose satelitske porodice u kojima je vlasnik stalni stanovnik Kanade, ali i čuvar većine porodičnog bogatstva, koje je bazirano u inostranstvu.
Gordonovo istraživanje ima za cilj da razreši ovu zagonetku u Metro Vancouveru i u manjoj meri, Torontu. Kako desetine hiljada vlasnika koje poreska agencija Kanade, registruje da imaju niske prihode (zarađuju manje od 44.000 godišnje) mogu sebi neprestano kupovati domove u vrednosti od 2 do 10 miliona dolara?Pronašao je široko rasprostranjene dokaze o načinima izbegavanju poreza.
Gordon je izrazio zabrinutost da je BC porez na spekulacije, od dva posto godišnjeg dodatka na domove u vlasništvu stranih državljana ili satelitskih porodica, jedno od dodatnih troškova koje je lako zaobići, uključujući vlasnike koji iznajmljuju deo svog stana.
Usher je rekao da bi bilo krajnje nerazumno da se kupci nerezidenti oslanjaju na savet nekretnina o složenosti izbegavanja raznih kanadskih poreza na imovinu ili u vezi sa dobivanjem statusa stalnog rezidenta.
Još važnije, Usher je naglasio da nikada neće biti jednostavno efikasno oporezivati strane kupce, satelitske porodice i bilo koga drugog koji bi prenosio velike svote novca širom planete. Vlade trebaju stalno usavršavati svoje propise i pojačati nadzor.
Neke su zemlje daleko opreznije prema stranom vlasništvu nego što je slučaj sa BC-em i Ontariom. Neke od azijskih zemalja sa najoštrijim ograničenjima za strane kupce su: Kina, Indija, Indonezija, Tajland i Filipini. Australija sa svoje strane dozvoljava stranim državljanima da kupuju samo nove stanove, dok Novi Zeland u osnovi zabranjuje stranim kupcima kupovinu.
Dok je Usher rekao da je partija NDP u BC-u donela brojne mere i dokumente o otkrivanju kako bi uhvatili ljude, koji bi mogli pokušati izbeći plaćanje poreza na inostrane kupovine, špekulacije, slobodna radna mesta i prenos imovine, teško je ozbiljno pratiti koliko ih se uistinu i pridržava.
“Na neki način vlada mora napraviti opsežan program revizije”, rekao je Usher. ” Na kraju, osoblje bi izlazilo u grad i kucalo na hiljade vrata, pitajući i proveravajuči da li neko stvarno živi ovde? “Ali to nije jeftino učiniti.”
SERBIANNEWS/CANADA
