Kako kamatne stope rastu, kvalifikovanje za stambeni kredit postaje sve teže, ali to ne sprečava neke agente za nekretnine da varaju sa papirima. Tajna istraga CBC Marketplace– a razotkrila je mreže, agenata za nekretnine, hipotekarnih brokera i bankarskih službenika koji su uz naknadu omogućili hipotekarne prevare.
Snimljeni su skrivenim kamerama kada nude kupcima naštelovana dokumenta koja pokazuju lažnu zaposlenost, platu i poresku prijavu, tako da kupci mogu dobiti kredite za koje se inače ne bi kvalifikovali.
To je unosan posao. Agenti za nekretnine kažu da timovi naplaćuju jedan posto iznosa hipoteke za izmišljeni zahtev za hipoteku. Ovo je dodatak na druge provizije koje se mogu zaraditi kada se prodaja završi.
Prilikom prodaje kuće od 640.479 dolara, što je prosečna prodajna cena u Kanadi, agent za nekretnine bi obično zaradio 16.000 do 32.000 dolara provizije, dok bi hipotekarni agent mogao zaraditi više od 2.550 dolara provizije.
Dok neki potrošači aktivno traže i učestvuju u ovoj prevari, Marketplace je saznao da neki agenti za nekretnine takođe iskorištavaju nesvesne kupce. Novodošli su posebno izloženi riziku, jer ne razumeju u potpunosti proces kupovine kuće. Takođe je manje verovatno da će se novi Kanađani odmah kvalifikovati za hipoteku u jednoj od velikih kanadskih banaka, jer je verovatno, da će njihovo zapošljavanje i kreditna istorija u Kanadi biti ograničeni.
Stručnjaci za pravo i finansijske zločine kažu da je ono što je Marketplace otkrio nezakonito prema Zakonu o nekretninama i poslovnim brokerima Ontarija i Zakonu o hipotekarnim brokerskim poslovima, zajmodavcima i administratorima. Podnošenje lažnog zahteva za hipoteku takođe predstavlja kršenje kanadskog krivičnog zakona.
Posledice i za kupce i tržište
Ovaj zločin takođe ima posledice za Kanađane u celini, kaže Dan Eisner, izvršni direktor True North Mortgage.
“Kako kamatne stope rastu i cene kuća padaju, ovi kupci će najverovatnije propustiti plaćanje, a to može dovesti do daljeg pritiska na tržište nekretnina kroz paničnu prodaju”, rekao je on.
True North Mortgage je otkrio i zaustavio više lažnih prijava podnesenih kompaniji, zajedno sa lažnom poreskom i dokumentacijom o zapošljavanju kao što su T4 i pisma o zaposlenju, koja upućuju na lažna imena kompanija i brojeve telefona, gde će se javiti stvarna osoba i gde postoji prava web stranica .
Kako cene nekretnina i dalje padaju, ovi kupci su u većem riziku, kaže Eisner.
“Ako ljudi dobiju hipoteke na prevaru i misle da je njihov rezervni plan da prodaju kuću ako to ne mogu priuštiti, taj rezervni plan nestaje. On takođe drži poštene ljude dalje od tržišta dok se takmiče za razne domove.”
Veće za nekretnine Ontarija (RECO) nije želelo razgovarati s Marketplace-om pred kamerama o nalazima istrage.
U saopštenju, RECO-ov predstavnik Joseph Richer napisao je: “Agenti bi trebali očekivati da budu krivično gonjeni ako se upuste u prevaru oko hipoteka.”
Za agente za nekretnine, falsifikovanje podataka o hipoteci ili pomaganje u lažiranju informacija može dovesti do novčanih kazni od 50.000 dolara, zatvora do dve godine ili suspenzije ili oduzimanja dozvole agenta.
RECO kaže da je u proteklih pet godina disciplinski kaznio sedam agenata ili brokera za nekretnine i podigao optužnice prema Pokrajinskom zakonu o prekršajima protiv nekoliko drugih.
“Agenti za nekretnine koji krše zakon i narušavaju poverenje potrošača iz Ontarija trebali bi biti izbačeni iz poslovanja”, rekao je u petak Tim Hudak, predsednik Ontario Real Estate Association u saopštenju za javnost odgovarajući na istragu Marketplace -a.
“Veću za nekretnine Ontarija (RECO) potrebni su dodatni alati za istragu lošeg ponašanja, nametanje većih kazni i suspendovanje ili uklanjanje licenci za grube prekršioce pravila.”
Hipotekarne prevare su rastući problem, kaže Carl Davies, šef odeljenja za prevare i identitet u Equifax Canada. Kreditni biro svakog meseca prijavi između 15.000 i 24.000 sumnjivih zahteva za hipoteku za zajmodavce.
“Šezdeset sedam posto aplikacija koje pronađemo, ili koje su naši članovi označili kao lažne, zapravo je povezano s tom vrstom lažnog predstavljanja”, rekao je. “To je daleko najveći pokazatelj prevare ili najveći rizik od prevare koji danas vidimo u tom prostoru.”
Osoblje Marketplace se predstavljalo kao kupci kuća sa skrivenim kamerama
Kako bi shvatili gde često počinje hipotekarna prevara, dvoje ljudi iz Marketplace -a opremili su se sa skrivenim kamerama, predstavljajući se kao novodošli Kanađani, koji žele kupiti svoj prvi dom.
Par je posetio 10 nekretnina koje su prodavali agenti za nekretnine ili brokerske kuće gde su prethodna istraživanja pokazala da se možda događa prevara.
Tajni kupci su rekli svakom agentu da imaju dovoljno novca za 20 posto učešća, ali nisu sigurni da li ispunjavaju uslove za hipoteku, jer je jedan od njih imao neprijavljen prihod u gotovini. Sam ovaj faktor bi ih diskvalifikovao za hipoteku kod velikih kanadskih banaka.
Svi agenti su prepoznali da se par neće kvalifikovati za hipoteku potrebnu za kupovinu kuće, ali šest od 10 je nastavilo nuditi da olakša hipotekarne prevare povezujući par sa lažnim dokumentima i brokerima koji će podneti zahtev u njihovo ime.
“Prihodi nisu problem”, rekao je jedan agent za nekretnine dok je pokazao dokumente na kojima je radio za druge klijente. “To je ono što pretvaramo u njihov prihod. Čak i ako zarađujete nula dolara, čak i ako ste domaćica, mi možemo ostvariti prihod. Jedino što ne možemo zaraditi je rata vašeg kredita.”
“Znate, po knjigama, nećete se kvalifikovati”, rekao je drugi agent, koji je nastavio opisujući kako bi njegovi kontakti mogli pomoći. “Oni će napraviti neku dokumentaciju koja pokazuje da vi zarađujete više i dobićete ono što želite. Ali ne mogu to otvoreno reći u javnosti jer to nije istina.”
“Oni će napraviti T4, napraviće kao da je ona na platnom spisku, koristiće platni spisak bilo koje kompanije i staviti svoje ime na to, tačno”, rekao je treći.
Tri od šest agenata za nekretnine uhvaćena su u ponudi za olakšavanje hipotekarnih prevara za HomeLife Miracle Realty Ltd., koja ima pet brokerskih kuća u području Velikog Toronta i jednu u Cambridgeu, Ont. Marketplace je takođe razgovarao s nekoliko kupaca koji kažu da su ih agenti koji su radili za istu brokersku kuću naterali na lažne zahteve za hipoteku ili su ih podneli bez njihovog znanja.
Kada su kontaktirani za komentar, agenti koji su dokumentirani skrivenom kamerom ili nisu odgovorili ili su rekli Marketplaceu da upućuju klijente na legitimne brokere, ali sami se ne bave hipotekama.
Ajay Shah, broker za HomeLife Miracle Realty Ltd., rekao je da ne odobrava ponašanje koje mu je Marketplace rekao da ga je snimila kamera , i rekao da tri dokumentirana agenta predstavljaju samo deo njihove prodaje od 3.000 agenata koji rade pod njegovim nadzorom .
Ako se pokaže dokaz o prevari, Shah je rekao da će delovati, ali je na kraju odlučio da ne učestvuje u intervjuu pred kamerom i nije pogledao snimak.
“Naravno, maksimalno što mogu učiniti je da ih otpustim jer nisam ovlašćen da oduzimam dozvole ovim [agentima]. To samo RECO može učiniti”, rekao je Shah.
Industriji je potreban bolji nadzor, kaže ekspert
Forenzički računovođa Jennifer Fiddian-Green kaže da su ovi nalazi pokazatelj da je industriji nekretnina potreban bolji nadzor.
“Potrebno nam je da regulatorna tela više prate i da uđu i vrše praktične inspekcije, sve to”, rekla je ona. “Potrebno nam je da naši ljudi na prvim linijama budu budni i agilni kako bismo mogli odgovoriti.”
Hipotekarni broker Sanjeet Mand slaže se da nedostatak provere omogućava da ovaj zločin cveta u industriji nekretnina i hipoteka.
„Mislim da je to podmuklo“, rekao je. “Mislim da ove ljude moramo izvući iz ovog posla.”
Mand je rekao da je izgubio na preporukama kada su mu neki agenti za nekretnine rekli da rade samo sa brokerima koji su spremni da daju lažne dokumente i lažne aplikacije.
“Kad god razgovarate s nekim, to je kao: ‘Oh, možeš li mi napraviti dokumente?’ To ubija naš kredibilitet.”
Da bi testirali koliko često hipotekarni agenti daju lažne dokumente bez preporuke agenta za nekretnine, novinari Marketplace -a su pozvali 25 hipotekarnih brokera ili agenata na pet vrućih tržišta nekretnina širom zemlje, uključujući područje Vancouvera, Calgary, Edmonton, područje Toronta i Montreala. Većina hipotekarnih agenata izjavila je da neće pomoći s lažnim zahtevom za hipoteku, ali svaki peti je rekao da hoće.
“Moj tim će tražiti 3.000 dolara, a ja naplaćujem jedan posto iznosa hipoteke”, rekao je jedan hipotekarni agent, nudeći pomoć u prevari.
U Ontariju, regulatorno telo za finansijske usluge (FSRA) odgovorno je za disciplinovanje hipotekarnih agenata. Kaže da brokeri u ovom scenariju krše zakon o hipotekarnom posredovanju, zajmodavcima i administratorima, koji zabranjuje agentima da omogućavaju nepoštenje, prevaru, kriminal ili nezakonito ponašanje.
U saopštenju, FSRA je rekao: “Hipotekarni broker ili agent ne sme delovati, ili učiniti bilo šta ili propustiti učiniti bilo šta, u okolnostima u kojima bi on ili ona trebali znati da delujući, radeći ili propuštajući stvar, njega ili nju koristi zajmoprimac, zajmodavac, investitor ili bilo koja druga osoba za omogućavanje nepoštenja, prevare, kriminala ili nezakonitog ponašanja.”
Hipotekarna prevara prošla je u velikim kanadskim bankama
Istraga Marketplace -a je takođe otkrila da lažne zahteve za hipoteku podržane lažnim dokumentima o zaposlenju i porezu protežiraju pojedinci koji rade u najvećim kanadskim bankama.
“Dobićete bankovnu stopu, dobićete sve od banke”, rekao je jedan agent za nekretnine odgovarajući na pitanje odakle će doći lažna hipoteka.
“Postoje tri ili četiri [ljudi] koji su moji momci, zar ne? Ovo im nije prvi ili treći put da to rade. Oni su u bankama. Oni nalaze neke alternative.”
Fiddian-Green kaže da banke moraju skinuti zastore i biti opreznije u procesu verifikacije.
“Hajde da pogledamo te dokumente i uradimo detaljnu analizu kako bismo bili sigurni da su bona fide. Nije potrebno previše vremena da pogledamo zanimanje, pogledamo poslodavca, telefoniramo, pretražimo Google i pronađemo da postoje problemi.”
Eisner iz True North Mortgage kaže da njegova kompanija poziva sve poslodavce, ali mnogi drugi zajmodavci to ne čine.
„Pretpostavljam da pogledaju svoj portfolio i kažu: ‘Pa dobro, možda je neki postotak lažan’ i slažu se s tim.
‘Nemamo se kome obratiti’
Iako posledice ovog zločina retko padaju na počinioce, ono može imati razorne posledice na potencijalne kupce kuće.
Chris i Bibi Harding, koji su emigrirali iz Gvajane 2021., bili su šokirani kada su otkrili da je radnik Scotiabanke podneo lažni zahtev za hipoteku u njihovo ime.
“Sve naše informacije su izmenjene”, rekla je Bibi, prisećajući se dana kada je otišla u filijalu da da svoj broj socijalnog osiguranja i saznala da su lažni podaci o zaposlenju povezani s njom i računima njenog supruga.
Njihovi profili o poslu, koje im je odštampao radnik filijale, pokazuju da Chris radi kao operativni menadžer za kompaniju za podove od tvrdog drveta. Isti profil tvrdi da Bibi radi za poresku kompaniju.
Ni jedno ni drugo nije istina. Chris vodi poslove u svojoj domovini iz Kanade i nije bio zaposlen otkako je stigao u GTA. Bibi je radila samo u osnovnoj školi.
Gledajući unatrag, Hardingsi veruju da je savetnik Scotiabank za finansiranje stambenih objekata kojeg su koristili za svoj zahtev za hipoteku dostavio lažne podatke o zaposlenju prema uputima njihovog agenta za nekretnine.
„Ona je naznačila da joj je [agent za nekretnine] dao moje kontakt podatke i da ćemo moći dobiti kredit “, rekao je Chris.
Radnik Scotiabanke tražio je 5.000 dolara za postavljanje profila za aplikaciju za hipoteku. Hardingovi kažu da su poslali novac, verujući da je to legitimna naknada.
Nakon što su otkrili prevaru, Hardingovi su se požalili Scotiabank-u, ali su potom dobili pismo u kojem im je naređeno da odmah zatvore svoje račune.
“Razmišljao sam u ovom trenutku, ‘OK, dolaziš u Kanadu u nadi da ćeš dobiti bolji [život] i svi te samo iskorištavaju.’ Nemaš kome da se obratiš koji će te predstavljati i reći: ‘Hej, ovde se ne rade ovako stvari’.”
Scotiabank je rekla za Marketplace da optužbe za prevaru shvata ozbiljno i da je od tada vratila 5.000 dolara Hardingovima i vratila njihove račune. Takođe kaže da radnik koji je obradio njihov zahtev za hipoteku više ne radi u Scotiabank.
Banke takođe moraju biti odgovorni igrači u odgovoru na hipotekarne prevare, kaže Fiddian-Green.
“Moramo poboljšati saradnju kako bismo bili zaista konkretni i pristupili ovoj vrsti aktivnosti i zatvorili je, i , podelili ovo kako bi ljudi mogli videti šta se dešava i kako to rano uočiti.”
SERBIANNEWS/CANADA
