Laurie Thompson govori da je morala brzo prodati svoju nekretninu u gradu u Smithvilleu, Ont. Pandemija je uticala na njene finansije – bar u kojem je radila zatvoren je dva puta – a rastuće kamatne stope značile su da će se njena mesečna hipoteka od 2.000 dolara skoro udvostručiti. Thompsonova je bila suočena sa bankrotom.
“Bila sam očajna”, rekla je za Go Public.
Thompsonova je u svom susedstvu videla ulične znakove i postere – kompanije koje nude brzi keš za kuće. Čak je primila i nešto što je izgledalo kao rukom pisani letak u kojem je reklamirana prodaja gotovine bez muke – bez renoviranja, otvorenih dana ili provizija za nekretnine.
Našla je internet i pronašla kompaniju sa pozitivnim kritikama i atraktivnim obećanjima pod nazivom Honest Home Buyers Incorporated (HHBI), sa sedištem u obližnjem Hamiltonu.
„Na web stranici je pisalo: ‘Keš u ruke [brzo],’, rekla je Thompson.
Web stranica je obećavala i druge prednosti – “više gotovine” u džepu prodavca, brzi datum zatvaranja, bez provizije za nekretnine i tvrdilo se da vlasnici kuća ponekad dobiju ček “istog dana!”
Thompson je znala da ova opcija znači da joj neće biti ponuđeni najbolja cena, ali je zaključila da vredi brzo prodati kuću.
“Nećete dobiti fer vrednost od kompanije koja vam plaća za 72 sata”, rekla je. “Ali… nisam želela da stoji na tržištu tri-četiri meseca.”
Kada je vlasnik HHBI-ja Mike Chow stigao u njen townhouse prošlog januara, rekla mu je da je njeno zaposlenje sporadično, da je hipotekarni zajmodavac želeo da se dug odmah isplati i da se emocionalno bori, jer je nekoliko meseci ranije, njen partner je neočekivano umro od srčanog udara.
Chow je sklopio ugovor i ponudio 575.000 dolara. Thompson kaže da mu je virila preko ramena dok je on to brzo čitao i ohrabrivao je da potpiše na licu mesta.
Cela transakcija je trajala oko pola sata. Thompsonova kaže da ju je to verovatno koštalo desetine hiljada dolara profita, ako ne i više.
“Očigledno je da se radi o ljudima koji su očajni i ranjivi”, rekao je analitičar stambenog tržišta Ben Rabidoux, kome se ne sviđa kako ugovori ograničavaju prodavce oko potencijalnog profita.
Rabidoux, advokati i stručnjaci za nekretnine govorili su sa izraženom zabrinutošću da vlasnici kuća često ne razumeju šta zapravo znači “keš za kuću” – svi govore da su ugovori često obmanjujući i neetički.
“To je zaista odvratno, ali nema ničeg što je nezakonito”, rekao je Rabidoux.
Chow je odbio zahtev za intervju pred kamerom, ali je telefonom rekao da ostaje pri transakciji.
Za razliku od agenata za nekretnine, kupci ” keš za kuće” su neregulisani i nemaju profesionalne obaveze da deluju u najboljem interesu klijenta.
Kako cela stvar funkcioniše?
Njen ugovor je bio sa HHBI, pa je Thompsonova zaključila da je Chow kupac.
“Mislio sam da sam njemu prodala svoju kuću”, rekla je Thompsonova.
Ali Chow uopšte nije kupio njenu kuću. Osigurao je opciju da je proda nekom drugom pre datuma zatvaranja 31. marta — dva i po meseca kasnije — po potencijalno višoj ceni.
To se zove ugovor o ustupanju — kuća se može prodati drugom kupcu pre isteka roka. U Ontariju, i širom zemlje, svi ugovori o stambenim nekretninama mogu se ustupiti drugom kupcu osim ako postoji klauzula koja eksplicitno navodi da to nije dozvoljeno.
“Igra je ovde vrlo jasna,” rekao je Rabidoux. “Oni će samo preprodati vašu kuću… pokušaće je prodati skuplje.”
Svaki profit ostvaren prodajom ide u džep nakupca, a ne u džep prodavca — za razliku od licenciranih agenata za nekretnine, koji uzimaju proviziju, ali ostavljaju prodavcu kakav-takav profit.
Thompsonova je rekla da je činjenica da je ugovor mogao biti prodat drugom kupcu bila nova vest za nju.
Neki ugovori su čak i povoljnije ponderisani za gotovinu za stambene kompanije, kaže Rabidoux. Oni sadrže klauzulu koja omogućava kompaniji da se potpuno povuče iz posla, ako nijedan kupac ne da ponudu do datuma zatvaranja.
“U većini ugovora [keš za kuće] koje sam vidio, postoji mnogo prostora za nakupca da izađe iz tog ugovora,” rekao je Rabidoux. To je poslovni model bez rizika.”
Rastuća industrija?
Ne postoji način da se službeno prati koliko brzo industrija raste — regulatori kao što je veće za nekretnine Ontarija (RECO) nemaju jurisdikciju nad nelicenciranim preduzetnicima.
Početni troškovi su niski, kaže Rabidoux, da svako može ući u industriju. Ističe da štampanje letaka, na primer, i unošenje u poštanske sandučiće, košta samo nekoliko stotina dolara.
“Ne treba vam gotovo nikakav početni kapital”, kaže Rabidoux. “Ne treba vam ništa osim sposobnosti da pokrijete grad sa hiljadama ovih pisama… to je luda ekonomija.”
Thompson je znala da je 575.000 dolara ispod tržišne vrednosti, ali kaže da je zaključila da je vredno kompromisa, jer se brzo dobije gotovina, bez gnjavaže bez brojnih otvorenih dana.
Sledećeg dana, međutim, Chow je otkazao ugovor i ponovo pregovarao za 550.000 dolara.
Thompson je odustala, ali kaže da se ponovo bila pod pritiskom da ga potpiše.
Chow je objasnio da će Thompsonova dobiti samo depozit – 7.600 dolara – a ne punih 550.000 dolara. Ostatak će doći kada se posao zaključi, rekao je Chow.
Thompson kaže da je on obećao da će se to dogoditi brzo – manje od nedelju dana, jer je imao zainteresovanog kupca. U telefonskom razgovoru sa Go Public, Chow je priznao da je tvrdio da ima kupca, ali je kasnije u mejlu rekao da to niko “ne može dokazati”.
Stavio je njenu kuću na MLS, poslao je čistače i fotografa, ali Thompsonova kaže da je mislila da je to samo formalnost, jer je odustao navodni kupac.
Umesto toga, agenti su rezervisali na desetine pokazivanja – nešto što je Thompsonova mislila da će izbeći ako dogovori ” keš za kuću”.
U e-poruci za Go Public, Chow kaže da je Thompsonovoj objasnio celi proces “od A do Z” i nije jasno zašto je bila zbunjena.
Tri sedmice kasnije, Čou je prodao kuću, za 610.000 dolara – 60.000 dolara više od ugovora sa Laurie Thompson .
Ispostavilo se da još jedno obećanje na web stranici Honest Home Buyers nije bilo tačno to koliko se reklamira – tvrdnja da “mi nismo agenti za nekretnine”.
‘Ne potpisujte ništa bez advokata’, kaže stručnjak za nekretnine
Analitičar stambenog tržišta Ben Rabidoux daje savete kako osigurati fer posao prilikom prodaje vašeg doma.
Chowova supruga je Marie Tsai, koja je na web stranici HHBI-ja navedena kao menadžer, blagajnik i knjigovođa kompanije. Ispostavilo se da je ona takođe licencirani agent za nekretnine i popisala je imovinu Laurie Thompson – tako je napravila proviziju.
Thompsonova je uložila žalbu RECO-u, koji je na kraju kaznio Tsai jer nije otkrila da ima lični interes u transakciji. Od nje se tražilo da o svom trošku završi kurs koji opisuje obaveze agenta.
Čou je telefonom rekao da je to što je njegova žena agent za nekretnine “nebitno”. Tsai nije odgovorio na e-mail od Go Public.
Premalo zaštite za prodavce
Zastupnik potrošača Ken Whitehurst kaže da se njegova kancelarija čuje od mnogih vlasnika kuća koji očajnički žele olakšanje od visokih kamata i drugih finansijskih pritisaka.
“Ljudi naivno idu na internet i traže rešenja”, rekao je Whitehurst, izvršni direktor veća potrošača Kanade.
Često prekasno nauče, kaže, da ih škakljivi ugovori mogu dovesti u plitku vodu.
“Očekujemo da ljudi budu odgovorni za svoje postupke, ali da li je to moguće kada je ugovor zbunjujući i ljudi su pod pritiskom?”
Uz malo zaštite, Rabidoux preporučuje da ljudi koji žele prodati svoje domove idu uobičajenim putem – koriste licenciranog agenta za nekretnine. Za ljude koji žele koristiti kompaniju koja nudi gotovinu, kaže, odnesite ugovor kod advokata pre potpisivanja.
“Uverite se da je ono što potpisujete zapravo ono što mislite da jeste”, rekao je Rabidoux.
Rabidoux takođe kaže da pokrajine moraju uvesti regulaciju oko ugovora o ustupanju, tako da se oni mogu koristiti samo iz legitimnih razloga – na primer, ako kupac izgubi posao i treba da pronađe nekog drugog da preuzme ugovor.
Čou je rekao da uvek ima “prostora za poboljšanje”, ali kaže da je njegova kompanija “pomogla, više od štete koju su prouzrokovali”.
Što se tiče Thompsonove, ona govori kako bi drugi znali da treba dvaput da razmisle pre nego kontaktiraju kompaniju koja se bavi “keš za kuće” – bez obzira na očajnu situaciju.
“Utrčala sam prebrzo, ali osećala sam se kao da moram”, rekla je. “Samo su me iskoristili.”
SERBIANNEWS/CANADA
